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Types de droits

Développements législatifs affectant les biens immobiliers commerciaux

L’année 2014 a été active pour la législation californienne touchant l’immobilier commercial.

Exigences de divulgation

Depuis 1985, les agents et les courtiers dans les transactions immobilières résidentielles doivent divulguer leur rôle d’agence dans ces transactions. Jusqu’à présent, aucune exigence de ce type n’était imposée aux titulaires de permis dans les transactions commerciales. À compter du 1er janvier 2015, les titulaires de permis dans les ventes et les baux de biens immobiliers commerciaux de plus d’un an devront indiquer s’ils représentent (1) uniquement le propriétaire/vendeur ; (2) uniquement le locataire/acheteur ; ou (3) à la fois le propriétaire/vendeur et le locataire/acheteur (agent double). Dans un développement jurisprudentiel connexe, une cour d’appel de Californie a déclaré que les titulaires de permis travaillant pour des sociétés de courtage commercial sont des agents doubles dans toute transaction dans laquelle un autre titulaire de permis travaillant pour la même société représente une partie de l’autre côté de la transaction. Dans cette situation, les deux licenciés détiennent des obligations fiduciaires envers les deux parties de la transaction.

Messages sur les médias sociaux

La section 1624 du code civil de la loi californienne sur les fraudes prévoit que certains contrats, y compris ceux visant à vendre des biens immobiliers ou à les louer pour plus d’un an, doivent être écrits et signés par la partie à inculper. À compter du 1er janvier 2015, l’article 1624(d) a été ajouté pour prévoir qu’un message électronique de nature éphémère qui n’est pas conçu pour être conservé ou pour créer un enregistrement permanent, y compris, mais sans s’y limiter, un message texte ou un message instantané, est insuffisant pour constituer un contrat de cession de biens immobiliers, en l’absence d’une confirmation écrite qui répond aux autres exigences de l’article en matière d’écrits suffisants. L’article n’exclut pas les courriels. Dans un développement connexe, la section 10148 du Business and Professions Code prévoit que les professionnels de l’immobilier n’auront pas besoin de conserver les messages électroniques de nature éphémère, comme décrit dans la section 1624 (d). Les bureaux d’agents immobiliers, les chambres immobilières et autres élaborent des politiques en réponse à ces développements.

Taxes sur les transferts documentaires

En vertu des sections 11901 à 11934 du Revenue and Taxation Code, les villes et les comtés peuvent imposer une taxe sur chaque instrument de transfert de biens immobiliers lorsque le prix d’achat ou la valeur de l’intérêt ou du bien transféré, moins la valeur des privilèges ou des charges, dépasse 100 euros. Le calcul de base de la taxe est de 0,55 euros par 500 euros de valeur, avec des règles spéciales pour les villes et les villes à charte. La taxe est indiquée au recto des documents enregistrés. Auparavant, une partie pouvait exiger que le calcul de la taxe soit indiqué sur une page séparée et ne figure pas au recto du document enregistré. Désormais, un mandant ne peut plus exiger que la taxe figure sur un document séparé.

bien immobilier commercial

 

 

Ventes comparables pour l’évaluation

Une définition plus large des ventes comparables, aux fins de l’évaluation par les évaluateurs de comté des biens immobiliers à taxer, est entrée en vigueur le 15 septembre 2014. Avant cette date, une vente devait être «suffisamment proche dans le temps de la date d’évaluation, située suffisamment près, et être suffisamment similaire à la propriété évaluée». En vertu de la section 402.5 du Revenue and Taxation Code, les évaluateurs doivent maintenant tenir compte de facteurs supplémentaires, y compris, mais sans s’y limiter, le caractère, la taille et le zonage de la propriété, et ne peuvent tenir compte que des ventes effectuées dans les 90 jours suivant la date d’évaluation.

Divulgation de la consommation d’énergie des bâtiments non résidentiels

Les propriétaires et les exploitants de certains bâtiments non résidentiels sont tenus, en vertu de la section 25402.10 du code des ressources publiques et des règlements, d’évaluer la consommation d’énergie à l’aide du système et de divulguer les informations relatives à cette consommation aux acheteurs potentiels (1), avant la signature du contrat de vente ; (2) aux locataires, au moins 24 heures avant la signature du bail ; et (3) aux prêteurs, au plus tard lors de la soumission des documents de prêt. Chaque transaction doit concerner l’ensemble du bâtiment.

Les exigences sont en vigueur pour les bâtiments de plus de 50 000 mètres carrés bruts depuis le 1er juillet 2013, et pour les bâtiments entre 10 000 et 50 000 mètres carrés bruts depuis le 1er janvier 2014. La date de conformité pour les bâtiments entre 5 000 et 10 000 a maintenant été reportée au 1er juillet 2016.

Stations de recharge électrique

Applicable aux propriétés commerciales comportant plus de 50 places de stationnement, la section 1952.7 du code civil nouvellement ajoutée prévoit, en ce qui concerne les baux exécutés, modifiés ou renouvelés après le 1er janvier 2015, que les clauses du bail qui interdisent ou restreignent de manière déraisonnable l’installation ou l’utilisation de bornes de recharge pour véhicules électriques sont nulles et inapplicables. La loi oblige le locataire à souscrire une assurance responsabilité civile d’un million d’euros et exige le respect de la loi applicable et des dispositions du bail concernant le nombre de places de stationnement attribuées, les droits d’approbation, la responsabilité en cas de dommages, les lois sur la santé et la sécurité, et d’autres questions.

Disclaimer : Rien dans cet article ne doit être interprété comme donnant des conseils juridiques. Les praticiens sont invités à consulter leurs conseillers juridiques individuels quant à l’effet juridique de tout élément décrit dans cet article.

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